代官山・渋谷エリアの新築高級レジデンス。利回りは3％台と低水準ながら、投資家の評価は大きく分かれる案件です。買う理由と買わない理由を整理し、REIGN独自視点で分析しました。
※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
この案件は買うべきなのか？
2024年に完成したばかりの新築高級レジデンス。
場所は代官山と渋谷の中間に位置する猿楽町。
不動産投資家なら誰もが一度は所有してみたいと思うような立地です。
一方で、表面利回りは3％台。
一般的な収益不動産投資の尺度で見れば、決して高利回りとは言えません。
それにも関わらず、この案件には一定数の買い手候補が存在します。
なぜでしょうか。
今回の案件は、
「収益不動産」
として見るのか、
「希少資産」
として見るのかで評価が大きく変わる案件です。
なぜ評価が分かれるのか
投資家によって、この案件の評価は真逆になります。
キャッシュフロー重視の投資家は、
「利回りが低すぎる」
と考えるでしょう。
一方で、
資産価値重視の投資家は、
「代官山に新築RCを保有できる機会は極めて少ない」
と評価するかもしれません。
つまり本案件は、
収益性ではなく希少性を買う案件なのです。
REIGNが興味を持ったのも、まさにこの点でした。
物件概要
対象物件は渋谷区猿楽町に位置する新築高級レジデンス。
代官山駅徒歩圏、渋谷駅も利用可能な立地です。
2024年竣工。
総戸数は6戸。
専用ガレージやテラスなど付加価値の高い住戸構成となっています。
価格は42.5億円。
都心高級住宅地らしい価格帯ですが、同時に投資判断が難しい価格帯でもあります。
買う理由
① 代官山というブランド立地
この案件最大の魅力です。
建物は老朽化しますが、土地の希少性は残ります。
代官山・猿楽町エリアは供給が極めて限定的です。
しかも住宅地としてのブランド力は全国トップクラス。
将来的な資産価値を重視する投資家にとって大きな魅力になります。
② 新築であること
修繕リスクが低いことも強みです。
築古物件の場合、
大規模修繕
設備更新
空室対策
など多くの課題があります。
本案件は当面それらを気にする必要がありません。
③ 富裕層需要が期待できる
賃料帯を見ると、ターゲットは明らかに富裕層です。
代官山ブランドとの相性も良く、一般賃貸とは異なるマーケットで競争できます。
そのため景気変動の影響を受けにくい側面があります。
④ 出口戦略が描きやすい
将来的な売却先として、
国内富裕層
資産管理会社
海外投資家
などが考えられます。
高級住宅地という共通認識があるため、出口候補が比較的明確です。
買わない理由
① 利回りが低い
まず最大の論点です。
利回りだけを見るなら、地方や郊外にもっと高収益な案件は存在します。
キャッシュフロー重視の投資家には物足りないでしょう。
② 融資が伸びにくい可能性
収益性が低いため、金融機関の評価が厳しくなる可能性があります。
特に収益還元で判断する金融機関の場合は注意が必要です。
③ 富裕層マーケット依存
高額賃料帯は一般賃貸とは別世界です。
需要がある一方で、
退去
募集期間
景気変動
の影響も受けます。
空室が発生した際のインパクトは小さくありません。
④ 価格が資産価値を織り込み済み
本案件は安く買う案件ではありません。
むしろ市場から見ても強気な価格帯です。
そのため購入後の値上がり余地をどう考えるかが重要になります。
要確認事項
REIGNが最も重要だと考えたのは別の論点です。
それは、
「なぜ完成直後に売却されるのか」
という点です。
一般的に考えれば、
これだけの立地で新築物件が完成したのであれば、長期保有という選択肢もあるはずです。
それにも関わらず売却される理由は何か。
資金回収なのか。
事業戦略なのか。
税務上の理由なのか。
ここは投資判断を大きく左右する可能性があります。
REIGNではこの点を最重要確認事項と位置付けています。
REIGN分析の一部公開
AKI-Xでは本案件を単なる収益物件としては評価していません。
むしろ、
・立地希少性
・出口流動性
・資産価値維持力
を重視して分析しています。
一方で、
収益性のみで見ると評価が分かれる結果となりました。
実際の査定レポートでは、
融資適性
出口戦略
アップサイド要因
価格妥当性
についてさらに詳細に分析しています。
REIGNの結論
この案件は、
高利回り投資家向きではありません。
また、短期売買を目的とする投資家にも向かないでしょう。
一方で、
代官山という超希少立地に長期的な価値を見出す投資家にとっては非常に興味深い案件です。
つまり、
「収益不動産」
ではなく、
「資産価値型不動産」
として考えるべき案件。
評価が割れるのは当然であり、だからこそ投資判断が面白い案件と言えるでしょう。
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※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
