※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
表面利回り1.33%。
多くの投資家はこの数字を見た瞬間にページを閉じるかもしれません。
今回取り上げるのは、千代田区鍛冶町1丁目、神田駅徒歩1分という都心一等地に位置する2棟の収益ビルです。
価格は40億円。
しかし現況収入は年間約5,300万円。
収益不動産として見れば、数字は極めて厳しい。
ではなぜ、この案件が市場に出てくるのでしょうか。
そしてなぜ、一部の投資家にとっては魅力的に映るのでしょうか。
この案件の評価が分かれる理由を考えてみます。
物件概要
所在地は千代田区鍛冶町1丁目。
神田駅徒歩1分。
東京駅徒歩圏。
大手町・日本橋エリアも徒歩圏内という都心中枢立地です。
土地面積は約101坪。
用途地域は商業地域。
容積率は600％。
建物は1967年築と1978年築の2棟構成となっています。
現況入居率は61％。
築年数も古く、収益物件として見るには厳しい条件が並びます。
買う理由
① 神田駅徒歩1分という希少性
不動産投資の世界では、
「収益は作れるが立地は作れない」
と言われます。
神田駅徒歩1分。
しかも100坪超。
この条件だけで市場流通は極めて少ないと言えるでしょう。
都心コアエリアの土地は、売り案件そのものが少なくなっています。
② 開発用地としてのポテンシャル
この案件を収益物件として評価する投資家は少ないかもしれません。
しかし開発用地として見方を変えると話は別です。
容積率600％。
商業地域。
駅前立地。
再開発や建替えを前提とした場合、
土地価値そのものが投資判断の中心になります。
③ エリア需要の強さ
神田エリアは
オフィス
ホテル
サービス店舗
飲食
いずれの需要も根強いエリアです。
出口戦略を考えた際も、
投資家層が厚いことは大きな強みになります。
④ インフレ耐性
都心商業地はインフレ局面で相対的に強い資産です。
土地そのものの価値を保有するという意味では、
長期保有を前提とする投資家には魅力があります。
買わない理由
① 利回りが成立していない
最大の問題はここです。
現況利回り約1.33％。
満室想定でも約2.37％。
収益物件として購入するには極めて厳しい水準です。
融資を利用した場合、
返済が収益を上回る可能性が高くなります。
② 建物の築年数
1967年築と1978年築。
耐震性や設備更新リスクは避けて通れません。
大規模修繕や建替え前提で考える必要があります。
③ 開発前提の投資になる
この案件は
「買った瞬間から儲かる案件」
ではありません。
むしろ
「どう価値を作るか」
を問われる案件です。
開発経験のない投資家には難易度が高いと言えるでしょう。
要確認事項
REIGNが最も重要だと考える論点は次の3つです。
① 隣地取得の可能性
神田駅前の開発案件では、
周辺地権者との交渉が価値を大きく左右します。
もし隣地を取り込める余地があるなら、
評価は大きく変わります。
② 有効宅地面積
資料上の土地面積と実測面積の確認は必須です。
都心案件ほど数坪の差が価値に影響します。
③ 容積率消化状況
現況建物が容積率をどの程度消化しているのか。
未消化容積が大きい場合、
開発余地はさらに広がります。
④ 建替えシナリオ
オフィスか。
ホテルか。
商業複合か。
出口によって価値は大きく変わります。
REIGN分析の一部公開
AKI-Xでは本案件を
「収益案件」
ではなく
「土地・開発案件」
として評価しています。
実際、収益評価と土地評価では査定額に大きな差が生じています。
興味深いのは、
利回りでは説明できない価格にもかかわらず、
土地価値と再開発余地を加味すると評価が大きく変化する点です。
詳細な査定価格根拠や推奨買付価格についてはレポート内で公開しています。
REIGNの結論
この案件は高利回り投資家向きではありません。
キャッシュフローを求める投資家なら見送る判断も十分合理的です。
一方で、
神田駅徒歩1分という立地は代替が効きません。
開発型投資家や都心土地保有を目的とする投資家にとっては、十分検討に値する案件です。
REIGNとしては、
「収益物件として買う案件ではなく、再開発シナリオを描ける投資家向けの案件」
と考えます。
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- リスク評価
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投資判断の参考資料としてご活用ください。
※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
