※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
東京でホテル開発を行う投資家であれば、一度は目を止める案件かもしれません。
今回の対象は、浅草駅徒歩2分という都内でも屈指の観光立地に位置するアパートメントホテル開発プロジェクト。
立地だけを見れば文句なし。
一方で、価格は80億円。
そして想定表面利回りは4.03％。
数字だけを見ると「高すぎる」と感じる投資家も少なくないでしょう。
では実際のところ、この案件は買いなのでしょうか。
それとも見送るべきなのでしょうか。
物件概要
対象地は東京都台東区浅草一丁目。
東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩2分。
土地面積は約104坪。
用途地域は商業地域。
建ぺい率80％、容積率600％。
計画は40室規模のアパートメントホテル開発です。
都心部のホテル開発案件としては決して大規模ではありませんが、立地の希少性は極めて高い案件といえます。
買う理由
① 浅草駅徒歩2分という圧倒的な立地
この案件最大の魅力は説明不要でしょう。
浅草は国内観光客だけでなく、海外観光客からの認知度も非常に高いエリアです。
雷門、浅草寺、仲見世通り。
東京観光の定番スポットが徒歩圏に集約されています。
ホテル投資では、
「何を建てるか」
よりも
「どこに建てるか」
の方が重要です。
その意味では、浅草駅徒歩2分は極めて強い武器になります。
② 容積率600％
都心部では珍しくありませんが、それでも開発事業として見れば大きな魅力です。
土地を最大限活用できるため、出口戦略の自由度も高くなります。
将来的にホテルとして売却するのか。
オペレーター付きで売却するのか。
REIT向け出口を狙うのか。
複数の選択肢が残されています。
③ インバウンド需要との親和性
日本政府は引き続き観光立国を推進しています。
円安が継続する限り、東京観光需要は底堅いと見る投資家も多いでしょう。
特に浅草は「東京らしさ」を感じられるエリアとして海外からの人気が高い地域です。
ホテル開発との相性は非常に良いといえます。
買わない理由
① 利回り4.03％
最大の論点はここです。
ホテル案件として4％台前半は決して高利回りとは言えません。
むしろ低い部類に入ります。
開発リスクを取る割にはリターンが物足りないと感じる投資家もいるでしょう。
② ADR前提が強気
収益計画は高い客室単価と高稼働率を前提としています。
もちろん浅草であれば十分可能性はあります。
しかし、問題は未来です。
観光需要は景気や為替の影響を大きく受けます。
インバウンドが減少した場合、この収支計画は成立するのか。
慎重な検証が必要です。
③ 開発案件特有のリスク
ホテルは建てれば終わりではありません。
建築費高騰。
運営会社選定。
FFE・OSE投資。
開業後の運営。
あらゆる工程で収益が変動します。
レジデンス投資とは異なり、オペレーション能力も重要になります。
要確認事項
この案件で最も重要なのは、実は土地でも立地でもありません。
重要なのは
「どの運営会社で、どの事業計画を組むのか」
です。
投資判断前には最低でも以下を確認したいところです。
- ADRの算出根拠
- 稼働率85％の妥当性
- 運営会社候補
- 管理委託契約条件
- 建築費上振れリスク
- FFE・OSE予算
- 将来売却時の想定CAPレート
立地が良い案件ほど、投資家は楽観的になりがちです。
だからこそ数字の裏付けが重要になります。
REIGN分析の一部公開
AKI-Xでは本案件を総合評価Aと判定しています。
評価を押し上げている最大要因は、
「浅草駅徒歩2分」
という代替困難な立地です。
一方で価格面については慎重な見方をしています。
現在の価格設定には浅草プレミアムが織り込まれており、投資家に求められるのは
「立地への期待」
なのか、
「収益への期待」
なのかを見極めることです。
詳細な査定価格や推奨買付価格についてはレポート内で公開しています。
REIGNの結論
この案件は高利回り投資家向けではありません。
また、短期転売を狙う案件でもありません。
一方で、
- 東京観光市場の成長を信じる投資家
- ホテル開発経験を持つ事業者
- 長期保有前提の資産家
にとっては非常に興味深い案件です。
REIGNとしては、
「立地は超一流、価格はやや強気」
という評価です。
買いか見送りかは、
ホテル市場の将来性をどう考えるかによって大きく意見が分かれる案件と言えるでしょう。
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本記事では概要のみを公開しています。
AKI-X査定レポートでは、
- AKI-X査定価格
- 推奨買付価格
- ホテル事業収支分析
- リスク分析
- 出口戦略
- スコアリング評価
を詳しく掲載しています。
投資判断の参考資料としてご活用ください。
※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
