※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
不動産投資家の間では、
「渋谷だから買う」
という人と、
「この利回りでは買えない」
という人に分かれる案件があります。
今回REIGNが分析したのは、渋谷区円山町に位置する一棟収益ビル。
売主希望価格は3.5億円。
現況表面利回りは3.88％。
地方の高利回り物件を見慣れた投資家からすると、数字だけで候補から外れてしまうかもしれません。
しかし、本当にそれでいいのでしょうか。
この案件は収益物件なのか。
それとも将来価値に賭ける資産保有案件なのか。
投資家によって評価が大きく分かれる案件です。
物件概要
所在地は東京都渋谷区円山町。
京王井の頭線「神泉」駅徒歩2分。
JR・東京メトロ各線「渋谷」駅徒歩圏。
鉄骨造4階建。
土地約13.5坪。
延床約34坪。
用途は店舗・事務所系の一棟ビルです。
現在は複数テナントが入居しており稼働中。
渋谷駅周辺という日本有数の商業エリアに位置する希少な小型収益ビルです。
買う理由
① 渋谷円山町という希少性
今回最大の魅力は立地です。
円山町アドレスは、渋谷の中でも独特の価値を持っています。
商業エリアとしての集客力。
神泉エリアとの回遊性。
渋谷再開発の波及効果。
これらを考えると、単純な収益不動産としてではなく、
「都心資産を保有する」
という意味合いが強くなります。
都心一等地は売り物そのものが少ないため、希少性は高いと言えるでしょう。
② 再開発による将来価値
渋谷は現在進行形で街が変化しています。
駅周辺だけでなく周辺エリアにも波及効果が発生しています。
こうしたエリアでは、
「今いくら儲かるか」
だけではなく、
「10年後にどうなっているか」
が重要になります。
再開発エリア周辺では収益より資産価値上昇を狙う投資家も少なくありません。
③ 賃料是正の余地
REIGNが注目したポイントの一つがテナント構成です。
特に一部区画については市場賃料との比較で検証が必要な水準となっています。
もし適正賃料まで改善できるのであれば、収益性は現在より向上する可能性があります。
ただし、それが実現できるかは別問題です。
ここは慎重な検討が必要でしょう。
④ 隣地との関係性
一般的な投資家が見落としやすいポイントです。
本件周辺では将来的な土地利用の変化も想定されます。
単独で見るのか。
周辺との関係性で見るのか。
この視点で評価は大きく変わります。
買わない理由
① 現況収益が弱い
まず率直に言えば、
収益物件としての魅力は高くありません。
現況利回り3％台は都心では珍しくないものの、
融資を活用した投資家にとっては厳しい数字です。
現金購入なら話は別ですが、
借入を前提とする場合はキャッシュフローがほとんど残らない可能性があります。
② 建物の経年リスク
築30年以上経過しています。
今後、
設備更新
外壁補修
防水工事
などが必要になる可能性があります。
小型ビルは一度の修繕コストが収益に与える影響も大きいため注意が必要です。
③ 容積率の論点
REIGNが重視したポイントの一つです。
本件には法的な確認が必要な項目があります。
これが将来の出口戦略に影響する可能性があります。
投資判断の前に必ず専門家確認が必要でしょう。
④ テナント依存度
総戸数が少ないため、
一部テナントの退去が収益へ与える影響は大きくなります。
高稼働だから安心というわけではありません。
むしろ小型ビルだからこそ、テナント分析は重要になります。
要確認事項
REIGNがこの案件で最も重要だと考える論点は次の5つです。
- 容積率・建築法規の確認
- テナント契約内容
- 賃料是正余地の実現性
- 将来の修繕費見込み
- 周辺再開発との関係性
実は、
「利回りが高いか低いか」
よりも、
こちらの方が投資成果に大きな影響を与える可能性があります。
本件は数字だけでは判断できない案件です。
REIGN分析の一部公開
AKI-Xでは本案件を単純な収益物件として評価していません。
現況収益性の評価は高くありません。
一方で、
- 円山町アドレス
- 将来価値
- 再開発ポテンシャル
- 土地希少性
- 賃料改善余地
を加味すると見方が変わります。
実際にAKI-X内部評価では、
収益性と将来性で大きな評価差が生じています。
なぜ総合評価が一定水準になったのか。
その詳細はレポートで公開しています。
REIGNの結論
REIGNとしては、
この案件はキャッシュフロー投資家向きではありません。
高利回りや短期収益を求める投資家には合わないでしょう。
一方で、
都心資産を長期保有したい投資家
再開発を見据える事業者
土地価値を重視する投資家
にとっては検討余地があります。
つまり、
「誰にでも勧められる案件ではない」
しかし、
「一部の投資家にとっては非常に面白い案件」
というのがREIGNの見解です。
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