※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
この物件は買うべきなのか？
不動産投資には「収益で買う案件」と「資産価値で買う案件」があります。
今回の案件は後者です。
東京都渋谷区初台。
新宿からわずか1駅。
代々木公園や代々木上原にも近い都心住宅地に、約916坪という巨大な土地が市場に出ています。
価格は50億円。
数字だけを見ると高額ですが、本当に高いのでしょうか。
あるいは、この規模の土地が都心で出てくること自体に価値があるのでしょうか。
REIGNでは、この案件を「収益物件」ではなく「ランドバンク案件」として検証してみました。
物件概要
所在地は渋谷区初台2丁目。
最寄りは初台駅徒歩7分、幡ヶ谷駅徒歩9分。
土地面積は約3,031㎡（約916坪）。
用途地域は第一種低層住居専用地域。
現況は旧邸宅が残る古家付き土地です。
容積率は150%。
渋谷区という立地を考えると、想像以上に低層住宅色の強いエリアと言えるでしょう。
買う理由
① 都心で916坪という圧倒的希少性
最大の魅力はここです。
渋谷区内で900坪超のまとまった土地が市場に出ることは極めて稀。
さらに第一種低層住居専用地域という環境も加わり、「都心でありながら邸宅街」という価値を形成しています。
収益計算では表現できないプレミアムが存在する案件です。
② 新宿1駅の立地
初台駅から徒歩7分。
都心アクセスは申し分ありません。
富裕層住宅地としても評価されるエリアであり、将来的な需要消失リスクは比較的小さいと考えられます。
③ 出口戦略の選択肢が多い
この案件の特徴は出口です。
一般的な収益物件のように利回りだけで判断する案件ではありません。
例えば
- 超高級分譲住宅
- 高級低層レジデンス
- 富裕層向け賃貸
- 海外投資家向け邸宅
など複数の方向性が考えられます。
出口の幅広さは評価材料です。
④ 土地そのものが商品
REIGNが注目したのはここです。
この案件は建物ではなく土地に価値があります。
築古建物が残っていても、本質的には土地取得案件。
土地そのものが投資対象になっている珍しいケースです。
買わない理由
① 利回り投資として成立しない
最大の弱点です。
50億円という価格帯では、一般的な収益物件投資の尺度では評価しづらい案件です。
家賃収入を目的に購入する投資家には向いていません。
② 第一種低層住居専用地域
環境は良好ですが、開発自由度は制限されます。
高層化は難しく、土地のポテンシャルを最大限活かせない可能性があります。
「渋谷区だから何でも建てられる」という案件ではありません。
③ 解体・造成コスト
現況は旧邸宅付き。
規模が大きいため、解体費用や造成費用も相応の水準になるでしょう。
購入価格だけで判断すると危険です。
④ 購入層が極端に限られる
50億円クラスになると購入できるプレイヤーは限定されます。
出口戦略を誤ると長期保有リスクが発生します。
要確認事項
この案件で最も重要なのはここです。
REIGNでは以下を重点確認事項と考えています。
- 既存建物の保存価値
- 解体制約の有無
- 樹木・植栽の保全義務
- 景観規制
- 埋蔵文化財の有無
- 接道条件
- 実際に消化可能な容積率
- 開発協議の難易度
特に渋谷区の大規模邸宅案件では、法規制や行政協議によって事業収支が大きく変わります。
購入前のデューデリジェンスは必須でしょう。
REIGN分析の一部公開
AKI-Xでは本案件を非常に高く評価しています。
しかし、それは「利回りが高いから」ではありません。
評価の中心にあるのは
希少性
立地
出口の選択肢
です。
一方で、価格妥当性については市場参加者によって意見が分かれる可能性があります。
実際にREIGN内部でも
「安い」
という意見と
「開発条件次第」
という意見が共存しました。
この案件の面白さはまさにそこにあります。
REIGNの結論
この案件は高利回りを求める投資家向きではありません。
また、短期転売を前提とする案件でもありません。
一方で、
- 超高級住宅開発
- 富裕層向けレジデンス開発
- 長期ランドバンク戦略
を考えるプレイヤーにとっては、極めて興味深い案件です。
REIGNとしては、
「収益案件ではなく、都心希少土地への投資案件」
と評価します。
あなたなら、この土地に50億円を投じますか？
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※本記事は、REIGN編集部が入手した収益不動産・土地案件をもとに、独自の「AKI-X投資分析」により投資家向けに分析したレポートです。市場状況や募集条件は変更される場合があります。詳細資料や最新情報をご希望の方は、お問い合わせよりご連絡ください。
